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Tipos de Fundos Imobiliários

Os principais tipos de fundos imobiliários são conhecidos como fundos de tijolos e fundos de papel.

Fundos de papel, são fundos que investem em títulos, podendo ser outros fundos imobiliários, títulos de imóveis, fundos de renda fixa, entre outros. É muito indicado para quem não quer assumir a responsabilidade de escolher seus próprios fundos, pode participar de vários fundos comprando apenas um fundo de papel sem a necessidade de aportes altos, tendem a gerar uma renda mensal alta, mas não tendem a se valorizar muito a longo prazo.

Os fundos de fundos são excelentes para o investidor iniciante, não precisando escolher seus próprios fundos e sim participando de vários fundos geridos por um gestor experiente.

Fundos de recebíveis imobiliários são fundos como os de papel, que investem em títulos, mas seu principal investimento está ligado a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ele dá ao investidor o direito de receber o valor investido para financiar transações no mercado imobiliário com juros no vencimento do título.

Os fundos de tijolo são os fundos que investem em imóveis físicos para alugar e potencial valorização ao longo do tempo, gerando renda ou ganho de capital, estes tendem a se valorizar mais que fundos de papel.

Os fundos de tijolo podem ser divididos em Fundos de Renda, Fundos de Compra e Venda e Fundos de Desenvolvimento.

Fundo de Renda é visto como fundo de pouco risco, são fundos que possuem imóveis para alugar e gerar renda, existem em diversos segmentos como:

• Galpões logísticos, utilizados por grandes varejistas, industrias ou empresas de logística para armazenamento ou distribuição de seus produtos;

• Lajes corporativas, Imóveis de alto padrão, onde possuem vários escritórios;

• Shopping;

• Escolas e universidades;

• Hospitais;

• Hotéis;

• Imóveis residências para pessoas físicas.

No momento em que escrevo esta obra os investimentos nesses fundos no segmento de galpões, lajes corporativas são as mais seguras, no entanto escolhas e universidades tem um risco maior, devido a infra estrutura usada para este tipo de imóvel, pois é um imóvel relativamente caro e só pode ser utilizado por escolas e universidades, não é tão flexível como um galpão logístico que pode ser usado em empresas de diversos setores.

O mesmo ocorre com hospitais, caso venha a perder o inquilino, só poderá utilizar para outro hospital ou clínica, isso pode levar tempo para encontrar outro inquilino de porte semelhante e na mesma área.

Hotéis não são seguros devido a sazonalidades, em determinados períodos, como finais de anos tem uma alta procura, mas fora de temporada podem sofrer muito a queda de seus rendimentos.

Imóveis residências são cíclicos, isso é, em um período que a economia está indo bem, mais pessoas vão querer alugar imóveis de alto padrão em condimos, já em tempos de crise, poucas pessoas pensaram em alugar esses imóveis e talvez alguns atrases seus pagamentos ou até mesmo saiam do imóvel.

Shoppings tem o mesmo problema, porém é da cultura do brasileiro frequentar estes lugares e sem dúvida é mais barato que alugar um imóvel.

Já Agencias Bancarias podem ser alugados para outros bancos ou transformadas em outros imóveis, por estarem bem localizados e necessitar de apenas uma reforma.

Observando essas situações os Galpões Logísticos e as Lajes Corporativas são os mais seguros. Shoppings e Agencias Bancarias tem um risco mediano e fundos de universidades, hospitais, hotéis e imóveis residências tem um risco um pouco maior.

Fundo de Compra e Venda tem um risco maior, pois envolve transações de imóveis. O fundo compra imóveis com preços baixos, mas que possuem sinais de possível valorização no futuro e vende com o preço alto, envolve alto risco este tipo de fundo, pois imóveis tem vários fatores que podem afetar no seu preço, como:

• Localização do imóvel;

• Arredores;

• Desempenho da economia atual;

• Riscos ambientais.

Fundos de Desenvolvimento são os fundos que tem o maior risco, mas também o que pode gerar ganhos elevados. Este fundo compra os terrenos para construir empreendimentos e vende-los no futuro. Os riscos são grandes, pois podem surgir no mento da construção, por embargo ou no gerenciamento errôneo, imprevistos com orçamento, atraso nas obras e até mesmo problemas com licenças ambientas.